Меню

Метод оценки кадастровой стоимости недвижимости

Оценочный бизнес. Главная > Оценка > Недвижимость > Кадастровая оценка ОКС: что рекомендуют профессионалы.  - Семинар в целом посвящён определению кадастровой стоимости ОКС. Основан на опыте проведения кадастровых оценок, вВ свою очередь, госреестр делегировал права на работы по оценке кадастровой стоимости недвижимости Российскому  Методика оценки универсальная и описана в Приказе Минэкономразвития РФ от 22.10.2010г. №508 «Об утвержденииОценка стоимости имущества.  Оценка земельного участка. Переоценка кадастровой стоимости. Жилая недвижимость. Квартира.

Главная / Анализ, оценка и аудит / Оценка стоимости недвижимости Методы оценки земельных участков
Оценка стоимости земельных участков проводится на основе Ме тодических рекомендаций по определению рыночной стоимости земель ных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568р.
Единичная и кадастровая оценка стоимости земельных участков предполагает комплексное применение трех подходов: доходного, срав нительного и затратного (рис. 7.1). Методы в рамках каждого из подходов к оценке земельных участков в соответствие с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков представлены на рисунке 7.1. На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратно го подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Методические рекомендации по определению рыночной стоимо сти земельных участков носят рекомендательный характер. В случае ис пользования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.
В учебной литературе встречаются иные методы расчета стоимости земельных участков: метод затрат на освоение, метод затрат на воспроизводство инфраструктуры и метод типовых инвестиционных контрактов.
Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка вы водится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Су щественные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.
Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получил оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.
7.2.1. Метод капитализации земельной ренты
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий
14:
• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
• определение величины соответствующего коэффициента капи тализации земельной ренты;

Недвижимость. Оценка стоимости недвижимости.  Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации.17 октября 2002

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. п»ї
В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
Основными способами определения коэффициента капитализации являются:
• метод рыночной выжимки (деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи), данный метод рассмотрен в разделе 4.1. настоящего учебного посо бия;
• метод увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.
При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (на пример, ставка доходности по депозитам банков высшей категории на дежности или ставка доходности к погашению по государственным цен ным бумагам).
Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результа те чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.
Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:
В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:
• расчетный рентный доход для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;
• часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;
Прогнозирования являются стержнем любой торговой системы, поэтому компетентно составленные прогнозы Forex могут сделать Тебя аспидски состоятельным.
• земельная арендная плата (арендный доход) для оценки земель поселений;
• доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.
Сложной проблемой доходного подхода является определение ко эффициента капитализации. Особенность коэффициента капитализации, используемого при оценке земли, в том, что он состоит только из одной части – ставки дохода и не включает норму возмещения капитала. В на стоящее время имеются четыре подхода к расчету коэффициента капи тализации, первоначально разработанных в мировой практике для капи тализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель. п»ї

1.2 Методика позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земель поселений в целом и  подходы и методы оценки недвижимости адаптируются к работам по ГКОЗП за счет расширения статистической базы

Расчет коэффициента капитализации. Первый подход – это рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и соответственно расчет коэффициента капитализации исходя из характе ристик денежного рынка на дату проведения оценки. Критерием эффек тивности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинст ве развитых стран инвестиции в сельскохозяйственные земли считаются не очень рискованными и приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории надежности.
Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставки капитализации рекомендует использовать ставку Сбербанка России по долгосрочным валютным депозитам (Мето дические рекомендации по кадастровой оценке стоимости сельскохозяйственных угодий. – М.: ВНИЭТУСХ, 1997.)
Второй подход – условная капитализация исходя из установленно го государством индекса. Этот метод широко применяется во многих странах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего сельскохозяйственных и лесных. Методиками государственной кадастровой оценки земель определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском или лесном хозяйстве. В настоящее время данный метод используется при кадастровой оценке в России. Ка дастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается путем умножения расчетного рентного дохода, получаемого от произ водства сельскохозяйственных культур на 33 года, а 1 га земель лесного фонда – путем умножения расчетного рентного дохода от заготовки дре весины на 50 лет.
Третий подход – расчет коэффициента капитализации методом ку мулятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капитализации при оценке земель в г. Москве. Ставка капитализации включает следующие составные части:
• безрисковую ставку. Например, муниципальные оценщики Мос комзема при расчете стартовой стоимости права заключения договора аренды в качестве безрисковой ставки используют годо вую процентную ставку установленную ЦБ РФ по межбанковским депозитам для твердой валюты;
• региональный риск, т.е. риск вложения денежных средств в не движимость, находящуюся в конкретном регионе, характеризующемся определенным экономическим и социальным положением. Для Москвы региональный риск составляет 35%, одно из минимальных значений по России;
• риск ликвидности, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости изза недостаточ ной развитости, несбалансированности или неустойчивости рынка. Экспертная оценка данного риска для прав долгосрочной аренды на московском земельном рынке составляет около 7%.
Четвертый подход основан на методе рыночной выжимки, или анализе сравнительных продаж. Данный метод не требует сложных фи нансовых расчетов или экспертных оценок, но невозможен без достоверной информации о сравнимых продажах земельных участков.
Коэффициент капитализации равен доходу, деленному на цену продажи по аналогичным земельным участкам. Необходимо рассчиты вать среднее (средневзвешенное) значение по нескольким продажам для получения достоверных значений ставки капитализации.
Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка ка­питализации зависит от состояния экономики, особенно финансовой системы и правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и ры­ночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.
При анализе доходов и расходов можно использовать как ретро­спективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные, которые можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, не­ обходимое при расчетах, потоки денежных средств от использования оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определять­ ся на одинаковой основе. Неверно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях), то же самое отно­ сится и к учету налогообложения.
К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участ­ ков на рынке. Использование метода капитализации дохода целесооб­разно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.
Одним из методов доходного подхода является капитализация зе­мельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление зе­мельного участка арендодателем во временное владение и/или пользо­вание арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок.
Земельная арендная плата это денежная сумма,

«Иная методология и метод оценки недвижимости трактовкой ФСО-7 В конце сентября с.г  О рыночной, реалистичной и кадастровой стоимости производственно-сервисной недвижимости Рассмотрены методы решения задач определения

Что такое кадастровая стоимость? У кадастровой стоимости другая методика.  Оценка рыночной стоимости недвижимости самостоятельно Гаврильчук Юлия.по дисциплине “Оценка недвижимости”. на тему “Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель  Однако общепринятой методики по оценке стоимости земли пока нет. Существует ряд проектов методик, разрабатываемых

Методика кадастровой оценки земли состоит из следующих расчетных блоков: 1. Проведение факторного анализа с учетом следующих  Глава V. Определение кадастровой стоимости и налога оцениваемых объектов недвижимости.

Методика не применяется для определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель водного фонда  Основные принципы оценки стоимости объектов недвижимости. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости.11 января 2016

Действующая методика государственной кадастровой оценки объектов недвижимости была принята в 2006 году.  Уже писал – изначально понятие кадастровой стоимости определено неверно и интервью это подтверждает.Оценка стоимости недвижимости, 2003 - перейти к содержанию учебника.  Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйствен-ных угодий на уровне субъектов Российской Федерации Методика предназначена для определения

Оформление кадастрового паспорта недвижимости. Оценка стоимости квартиры: кто и как проводит оценку.  По каждой категории земель существуют утвержденные методики оценки. В них же прописаны виды разрешенного использования и

Во-вторых, все методики кадастровой оценки земель необходимо соединить в единую методику кадастровой оценки  7. Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период междуСовременные методики оценки недвижимости в целях налогообложения в РФ.  При оценке земельного участка определяется его кадастровая стоимость, а в случае ее отсутствия используется нормативная или рыночная стоимость при наличии

протестируют методику на своих объектах, без использования и утверждения результатов этих оценок, но в процессе и по  Ключевые слова: кадастровая оценка, кадастровая стоимость, оспаривание, налогообложение недвижимости

Рекомендации по подготовке отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для ее использования в качестве кадастровой стоимости (Карцев П.В.)Оценивание ликвидационной стоимости. Оценить ипотечную недвижимость. Кадастровая оценка объектов.  Данный метод при подсчете стоимости использует такие методики: капитализация доходов (разделение дохода и капитализации)

Методика кадастровой оценки земель. Массовая оценка недвижимости.  Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает несколько этапов.

оценка земли входит в ряд обязательных требований при осуществлении сделок с объектами недвижимости.  В основе используемых методик лежит расчет кадастровой стоимости на основании удельного показателя цены земли – расчетнойосуществляется ее расчет с учетом результатов ГКО (установленных удельных показателей кадастровой стоимости) по утвержденным методикам.  Проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости оценщиком.

В настоящее время необходимость совершенствования методик кадастровой оценки объектов недвижимости обусловлена  Смысл нововведения – в использовании в качестве базы для единого налога кадастровой стоимости, применяя для ее

Однако кадастровая оценка недвижимости далеко не всегда совпадает с реальной рыночной ценой (и нередко кадастровая стоимость вовсе не занижена, а серьезно завышена).Настоящая “Методика государственной кадастровой оценки городских земель” предлагается органам исполнительной  Как показывает практика оценки рыночной стоимости земли в городах с устойчивым рынком недвижимости, количество