Меню

Общая оценка рынка недвижимости в

2.1 Общая оценка рынка недвижимости 2009 года.  3.4 STEP Анализ Красноярского рынка недвижимости. 3.5 SWOT анализ «Аревера Недвижимость». Заключение..1 Общая оценка рынка недвижимости 2009 года. 2.2 Вторичный рынок жилья.  3.4 STEP Анализ Красноярского рынка недвижимости. 3.5 SWOT анализ «Аревера Недвижимость».Главная > Финансы > Недвижимость > Анализ рынка коммерческой недвижимости.  Только 5% от общего спроса на покупку и аренду производственно-складской недвижимости приходится на объекты, расположенные от МКАД до 100 км11 декабря 2007

Методология анализа рынка недвижимости в интересах оценочной деятельности
26.11.2009 08:36
Постановка задачи
Известно единодушное неудовлетворение большинства теоретиков и практиков оценки недвижимости, в том числе заказчиков оценки в лице банков, государственных органов по управлению имуществом, налоговиков и т.д., доказательственной слабостью отчетов по оценке недвижимости и бизнеса, опирающихся на три классических подхода к оценке – сравнительном, затратном и доходном.
Сравнительный подход в силу ряда своих особенностей является наиболее распространенным, если не сказать базовым. Прежде всего, он является методом прямого моделирования факторов спроса и предложения
[1]. Поэтому сравнительный подход стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечную (индивидуальную) оценку объекта. В таких случаях он позволяет получить диапазон, в котором может находиться искомая стоимость ( массовая оценка).
Массовая оценка во многих странах, в том числе и в России, разрабатывалась в первую очередь с целью налогообложения объектов недвижимости<
[2], однако с успехом применяется и для решения многих других прикладных задач
[3]. Массовая оценка может опираться на все три оценочных подхода (затратный, сравнительный и доходный), но принципиально отличается от индивидуальной тем, что оперирует не единичными результатами, а статистическими диапазонами значений параметров. «Экономическая справедливость» массовой оценки выше, чем индивидуальной, поскольку в реальных сделках всегда присутствуют субъективные факторы (не существует идеально независимого и осведомленного продавца, покупателя и открытого рынка). В этом смысле массовая оценка («ценовая средняя») является более «рыночной», чем индивидуальная цена каждой конкретной сделки. Успешное применение математического моделирования (эконометрики) позволяет на опыте массовой оценки развивать и методологию индивидуальной оценки недвижимости сравнительным подходом.
Отмеченное неудовлетворение доказательственной слабостью оценки прямо вытекает из недостаточной проработанности методологии индивидуальной и массовой оценки в части анализа рынка для информационного обеспечения оценочной деятельности. Причины такого положения делятся на объективные и субъективные.
Собственно методы оценки в начале 90-х годов пришли к нам в виде международных стандартов и были с удовольствием приняты и усвоены оценщиками. Но методы информационного обеспечения, т.е. анализа рынка в интересах оценки, пришлось разрабатывать практически с нуля, даже с учетом использования и адаптации к нашей действительности некоторых западных методик. Новое и постоянно меняющееся законодательство, непрерывно возникающие и меняющиеся специфические закономерности российского рынка недвижимости, его беспрецедентная информационная закрытость – вот комплекс объективных причин, затрудняющих решение задачи информационного обеспечения оценки.

рынка недвижимости 2.1 Общая оценка рынка недвижимости 2009 года 2.2 Вторичный рынок жилья 2.3 Первичный рынок жилья 2.4 Аренда жилья 2.5 Ипотечное кредитование

Сегодня, когда методология анализа рынка недвижимости после 15 лет развития достигла определенной завершенности
[4], вступили в силу субъективные причины: слабая осведомленность многих оценщиков и их заказчиков об этой методологии и ее возможностях, а главное – отсутствие в законодательно-нормативных актах, в том числе в Федеральных стандартах оценки (ФСО) полноценного раздела о методологии анализа рынка недвижимости в интересах оценочной деятельности. На наш взгляд, именно по этой причине раздел отчета об оценке «анализ рынка» в большинстве случаев по сегодняшний день не организован как составная часть исследовательского алгоритма, жестко логически (строго необходимо и принципиально достаточно) связанная с другими разделами и отчетом в целом.
Основные положения методологии анализа рынка
Методология анализа рынка, предлагаемая для использования в интересах оценочной деятельности, изложена в монографии (далее – Монография), гл. 1-3, 6-12. Она включает две составные части: общий (универсальный) анализ рынка в интересах различных видов информационно-аналитической деятельности, и специализированный анализ в интересах конкретного заказчика (госорганов, стратегического и оперативного менеджмента компаний различного профиля, инвестиционного анализа строительных проектов, маркетинговой деятельности, оценочной деятельности и др.).
Содержание общего (универсального) анализа РН
На схеме показано, что общий (универсальный) анализ рынка недвижимости включает в себя четыре этапа, которые выполняются последовательно, снизу вверх, и отражают различные уровни деятельности аналитика:
Создание и наполнение аналитических баз данных;
Мониторинг рынка;
Исследование рынка;
Прогнозирование развития рынка.
Специализированный анализ рынка недвижимости в интересах оценочной деятельности начинается при наличии объекта (при массовой оценке – объектов) оценки. Проводится квалифицирование объекта как товара на рынке недвижимости, подбор аналогов сравнения, определение срока экспозиции каждого аналога, коэффициента торга, расчет поправок (корректировок) для сравнительного подхода, определение коэффициента капитализации для доходного подхода, определение поправок на внешний износ для затратного подхода и т.д.

1.2 Анализ рынка недвижимости: спрос и предложение, уровень риска 7. 1.3 Общие черты и различия в развитии рынка недвижимости 12. 2 Подходы к оценке недвижимости 15.

Как видно из сказанного, основные данные для оценочной деятельности аналитик получает на выходе нижнего, первого (наполнение Аналитических баз данных) и второго (мониторинг) этапа своей работы. Кроме того, для доходного подхода используются результаты третьего и четвертого этапов – исследования и прогнозирования тенденций рынка для расчета потока доходов исследуемого объекта.
Таким образом, результаты анализа рынка при их правильном использовании могут обеспечить оценщику полную и достоверную информацию в соответствии с требованиями международных и федеральных стандартов оценки.
Создание и наполнение Аналитических баз данных
Опыт и здравый смысл подсказывает, что обычно оценочные компании не могут ориентироваться на создание собственных аналитических баз данных и выделение персонала для аналитической деятельности. Но в последние годы на рынке недвижимости РФ появились специализированные аналитические консалтинговые компании. Кроме того, в национальных ассоциациях профессиональных участников рынка недвижимости (в том числе оценочных), в крупных оценочных компаниях начали создаваться аналитические подразделении для проведения анализа рынка недвижимости в полном объеме. Подробно содержание и форматы необходимых аналитику баз данных рассмотрены в главе 12 Монографии (стр. 514-536).
Важным требованием к АБД является стандартизация описания объекта, предложения, спроса, сделки, обеспечение полноты и качества полей и классификаторов (справочников). Примеры стандартов, в виде форм (заполняемых бланков), разработанных в 1998-2002 гг. для квартиры на вторичном рынке, для жилого объекта (дом, квартира), для элитного комплекса, для офисного здания, для объекта торговой недвижимости, для коттеджа и коттеджного поселка приведены в Монографии, Приложения 2.1-2.10. В 2009 году эти стандарты приняты к использованию Национальным Советом по оценочной деятельности.
Собранная в аналитической компании, в компьютере конкретного аналитика база данных еще не готова к проведению расчетов показателей рынка недвижимости. В первую очередь это касается базы предложений.
Подготовка базы предложений к обработке включает ряд операций, состав которых, алгоритм каждой из них и конечные результаты зависят от особенностей формата базы данных, содержания полей описания предложения. В общем случае подготовка АБД включает 5 этапов:
Актуализация текущего листинга.
Чистка от пропусков и ошибок.
Выделение «уникальных объектов» (очистка от «повторов» и «дублей»).
Исключение объектов по «выскакивающим» значениям цены.
Формирование выборки предложений различными способами.
Подробное описание порядка выполнения каждого этапа приведены в главе 12 Монографии (стр. 533-536).
Сущность методологии мониторинга рынка на основе числовых пространственно-параметрических моделей (ДППМ)
Основные положения методологии мониторинга рынка недвижимости на основе числовых дискретных пространственно-параметрических моделей (ДППМ) изложены в главе 7 Монографии (стр. 266-269). Методология получила широкое распространение. В настоящее время она используется сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости в 25 регионах России, а также в Украине, Латвии, Азербайджане, Ташкенте, Бишкеке, Душанбе и других городах – столицах стран с транзитивной экономикой, она одобрена на государственном
[5],
[6] и международном уровне
[7], в том числе как единая методология для стран Центральной и Восточной Европы – членов СЕРЕАН.
Сущность разработанной методологии мониторинга рынка недвижимости состоит в сборе документированной информации об объектах рынка, разделении объектов на однородные группы (выборки) по качеству, местоположению, размерам и другим признакам, определении статистических характеристик каждой выборки и исследовании полученных числовых пространственно-параметрических моделей с дискретным шагом (ДППМ).
Для целей оценочной деятельности специально надо оговорить, что применение методологии ДППМ, помимо основного назначения (оценка рыночной и иных видов стоимости), может использоваться для прямой оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, коэффициента заполняемости и других параметров, которые необходимы в практике оценки недвижимости.
В Монографии приведены примеры мониторинговых отчетов, выполненных по Стандарту Аналитической группы Г.М.Стерника. Многочисленные примеры отчетов (различной полноты и качества) размещены на сайте www.realtymarket.ru в разделе МОНИТОРИНГ.
Концепция использования методологии ДППМ рынка недвижимости в интересах оценочной деятельности
Методология ДППМ рынка недвижимости обеспечивает оценщику полный комплекс информации о рынке, необходимый для использования в соответствии с ФСО при любом подходе – сравнительном, затратном, доходном подходе в индивидуальной оценке и при массовой оценке.
Предлагаемая концепция ее использования в интересах оценочной деятельности состоит в том, что Анализ рынк

Маркетинг в недвижимости: ключевые моменты. Общая оценка и анализ рынка недвижимости 2009 года. Маркетинговая деятельность компании "Аревера Недвижимость".

2 Анализ рынка недвижимости 2.1 Общая оценка рынка недвижимости 2009 года 2.2 Вторичный рынок жилья 2.3  В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий иОбщая оценка и анализ рынка недвижимости 2009 года.  Тема: Маркетинг рынка недвижимости. Оглавление. Введение. Глава 1 Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости.

Рекомендуем ознакомиться. Оценка недвижимости сферы применения и пути развития.  3. Глава 1. Анализ и общая характеристика, рынка недвижимости……. 6. 1.1. Значение, сущность и особенности рынка недвижимости в экономике

Индивидуальными застройщиками построено жилых домов общей площадью 52,4 тыс. кв. метра, что в 2,2 раза больше уровня 2002 года.  С точки зрения теории оценки стоимость товара на рынке недвижимости – это наиболее вероятная цена продажи1.3 Методические аспекты оценки инвестиционного проекта на рынке недвижимости 33.  2.1 Общие тенденции развития российского и зарубежного рынков недвижимости 47.

объектов недвижимости, работы, т.е. строительство, реконструкция; услуги — посредничество, оценка, маркетинг и т.д. . Каждый из  В то же время рынок нежилых помещений мало зависит от времени года, здесь колебания тесно связаны с общей

Тема: «Рынок и оценка жилой недвижимости». Работу выполнил: Семко Алена Викторовна.  Определить, каким образом общее состояние экономики влияет на стоимость недвижимости достаточно сложно.5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости. 6. Неравномерное развитие сегментов рынка  указания.[7] 2.3.Анализ развития рынка жилья рынка в городе При общем снижении доходов населения наблюдается рост доли

Общая оценка рынка недвижимости. года В 2001-2005 годах в связи с ростом спроса на жилье в США, что в свою очередь сопровождалось повышением цен, на рынке страны появилось бесчисленное количество кредитных учреждений

1. Общая характеристика оценки недвижимости 4 стр. 2. Оценка стоимости недвижимости затратным методом 6 стр.  Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, дляоценки (ФСО) полноценного раздела о методологии анализа рынка недвижимости в интересах оценочной деятельности.  Содержание общего (универсального) анализа РН. На схеме показано, что общий (универсальный) анализ рынка

Анализ рынка недвижимости: цели и этапы. Каждая из выделенных в определении 7 - частных целей анализа рынка является  Наиболее характерный пример общей задачи - оценка и прогнозирование стоимости объекᴛᴏʙ недвижимости.

субъектов рынка недвижимости (целей оценки), то есть стоимость объекта недвижимости для нужд, страхования будет  2.3.Анализ развития рынка жилья рынка в городе. При общем снижении доходов населения наблюдается рост долиАнализ и оценка рынка недвижимости Санкт-Петербурга, причины кризиса и разработка возможных путей выхода их него.  Соответственно рынок недвижимости, а, следовательно, и риэлтерских услуг - это подсистема общего рынка, связанная с

Анализ рынка недвижимости. Мониторинг цен на рынке недвижимости. Экспресс-оценка рынка, проекта, участка.  Общие исследования рынка недвижимости, анализ сегментов рынка, аналитика спроса и предложения в

1. Современные принципы анализа рынка недвижимости. 1.1. Исследование рынка недвижимости для целей обоснования  В общем виде классификация основных целей, для которой производится оценка недвижимости, имеет следующий видСоответственно рынок недвижимости, а, следовательно, и риэлтерских услуг - это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты  Оценка недвижимости – это начальный этап глобального процесса на рынке недвижимости.

2.1 Современные принципы анализа рынка недвижимости. Успех бизнеса в условиях рыночной экономики во многом  В общем виде классификация основных целей, для которой производится оценка недвижимости, имеет следующий вид

Общий (универсальный) анализ рынка недвижимости включает в себя четыре этапа, которые выполняются  Например, анализ рынка в интересах оценочной деятельности начинается при наличии объекта (при массовой оценке – объектов)Структура рынка недвижимости. На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.  Инвестирование в недвижимость Стоимость объектов недвижимости и её оценка Ипотека.

Основным условием применения сравнительного подхода при оценке недвижимости является активность рынка недвижимости и  — цена за 1 м2 общей площади — при продаже объектов недвижимости, которые настолько схожи по своим

Анализ и оценка рынка недвижимости Санкт-Петербурга, причины кризиса и разработка возможных путей выхода их  Общая классификация и особенности рынка недвижимости. Характеристика и основные факторы недвижимости как товара.Следующая >. Общая характеристика, сегментация и анализ рынка недвижимости.  Результаты анализа могут использоваться для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, определения варианта его оптимального использования, динамики

Общая характеристика рынка недвижимости и его основных сегментов. Рынок - это механизм или институт осуществления  На рынке недвижимости развиваются ипотека, коммерческая оценка недвижимости, частные и смешанные схемы

Ключевые слова: рынок недвижимости; оценка недвижимости; поправочные коэффициенты, подходы к оценке недвижимости, экспертная  Тем не менее она позволяет получить общее представление о ценовом состоянии рынка недвижимости.Взаимосвязь направлений использования анализа рынка недвижимости.  Наиболее характерный пример общей задачи - оценка и прогнозирование ценовой ситуации на рынке недвижимости.

Общая характеристика рынка недвижимости. В самом общем понимании рынок определяется как система, которая  связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости. Проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа

Общая характеристика рынка недвижимости конкретного региона  На рынке недвижимости доходность определяется на основании оценок, выполняемых оценщиками, и могут быть ошибочными.Исследование (анализ) рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение  Наиболее характерный пример общей задачи - оценка и прогнозирование ценовой ситуации на рынке недвижимости.