Меню

Факт привлечения для определения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости независимого профессионального оценщика и факт отсутствия подобной оценки раскрывается в пояснениях к финансовой отчетности

(a) активов плана, оцениваемых по справедливой стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 19 "Вознаграждения работникам"  Так может обстоять дело в том случае, если оценка касается недвижимости, а справедливая стоимость улучшенной17 декабря 2014Domoway - Массовая оценка объектов недвижимости. Интернет-портал Domoway — инновационный проект в сфере  Проект был разработан в помощь собственникам и покупателям недвижимости для определения справедливой стоимости жилья.Невозможность надежной оценки справедливой стоимости (п.п. 53 - 55). Модель учета по фактическим затратам (п. 56).  Руководство по измерению справедливой стоимости доли недвижимости изложено для модели учета по справедливой

В новых рекомендациях Банка России по составлению финансовой отчетности кредитных организаций в соответствии с Международными стандартами (письмо Банка России от 10.02.2006 г. № 19-Т "О порядке составления и представления кредитными организациями финансовой отчетности") появилось новое для российских кредитных организаций понятие - "инвестиционная недвижимость". В предыдущих методических рекомендациях Банка России данное понятие отсутствовало, а основные средства рассматривались не иначе как материальные объекты, принадлежащие на праве собственности и используемые в основной деятельности кредитной организации.
Принципы признания и оценки инвестиционной недвижимости в соответствии с требованиями Международных стандартов изложены в МСФО 40 "Инвестиционная недвижимость". Нельзя сказать, что данное понятие является новым для финансовой отчетности. МСФО 40 вступили в действие с 1 января 2001 г. В данной статье мы рассмотрим понятие "инвестиционная недвижимость" в целях ее правильного отражения в финансовой отчетности.
Инвестиционная недвижимость (Investment Property) - это имущество (земля или здание, либо часть здания, либо и то, и другое), находящееся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) в целях получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала или того и другого, но не для использования в производстве или поставках товаров (или услуг) либо для административных целей; продажи в ходе обычной деятельности.
Инвестиционная недвижимость - это собственность, представленная следующими видами активов: земля, здания, часть здания, земля и здания.
Следует обратить внимание на то, что один и тот же объект может быть частично признан и в качестве основного средства, и в качестве инвестиционной собственности. Согласно МСФО 16 "Основные средства" один и тот же объект может быть разделен на части в соответствии со спецификой каждой конструктивной части основного средства и индивидуальным сроком полезной службы.
Основным отличием инвестиционной собственности от основных средств является два основных признака:
намерение кредитной организации в отношении инвестиционной собственности - получение основного вида дохода в виде арендной платы или прироста стоимости капитала или и то и другое;
функциональное использование собственности - инвестиционная собственность не может использоваться в основной деятельности кредитной организации. Пример
Банку на праве собственности принадлежит офисный центр. Первые два этажа занимает сам банк, а другая часть сдается банком в аренду сторонним организациям. В данном случае ту часть здания, которая используется самим банком в основной деятельности, следует отражать в качестве объекта основных средств в соответствии с МСФО 16, а оставшуюся часть здания, сдаваемую банком в аренду, учитывать в качестве объектов инвестиционной недвижимости.

Заявка на оценку залога. Оценка залога и определение рыночной стоимости объекта залога позволяет установить справедливое соотношение между  Согласно ст. 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не допускается ипотека

Однако следует иметь в виду, что разделение одного объекта возможно только в том случае, если такие части объекта могут быть реализованы независимо друг от друга (или независимо друг от друга отданы в финансовую аренду). Если же части объекта нельзя реализовать по отдельности, объект считается инвестиционной недвижимостью только в том случае, если лишь незначительная часть этого объекта предназначена для производства или поставки товаров (или услуг) либо для административных целей. Руководствуясь принципом существенности, необходимо оценить, как фактически используется большая часть объекта, оцениваемого в качестве инвестиционной недвижимости. При равных или сопоставимых долях, приходящихся на владельца и арендаторов, основным назначением объекта недвижимости считается именно обслуживание владельца, поэтому инвестиционная собственность не признается.
Как уже отмечалось, инвестиционная недвижимость предназначена для получения арендной платы или доходов от прироста стоимости капитала либо того и другого. Поэтому денежные потоки, генерируемые инвестиционной недвижимостью, как правило, не связаны с остальными активами организации. Это отличает инвестиционную недвижимость от недвижимости, занимаемой владельцем. Денежные потоки, возникающие в процессе производства или поставки товаров (или услуг) или использования недвижимости в административных целях, относятся не только к недвижимости, но и к другим активам, используемым в процессе производства или поставки товаров (или услуг). Учет недвижимости, занимаемой владельцем, производится согласно МСФО 16 "Основные средства".
Для более полного понимания, что такое инвестиционная недвижимость, приведем некоторые теоретические примеры:
земля, удерживаемая для получения выгод от прироста капитала в долгосрочной перспективе, а не для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности;
земля, дальнейшее использование которой на данный момент не определено. Если кредитной организацией на данный момент не принято решение относительно дальнейшего использования земли, то по умолчанию считается, что эта земля предназначена для прироста капитала;
здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам аренды.

Учитывая, что в некоторых странах рынок недвижимости недостаточно развит, и оценка справедливой стоимости затруднена, Совет по МСФО оставил возможность выбора модели учета по себестоимости (как в МСФО 16).

Для признания объекта инвестиционной недвижимостью право собственности не является обязательным условием. Инвестиционной недвижимостью может быть признана и операционная аренда кредитной организации. Вот как это определено в стандарте: "Право в недвижимости, обладателем которого является арендатор по договору операционной аренды, может быть классифицировано и отражено в учете как инвестиционная недвижимость только в том случае, если данная недвижимость во всем остальном отвечает определению инвестиционной недвижимости".
Например, банк арендовал офисное помещение. Часть помещения используется самим банком, а другая часть была сдана банком в субаренду третьим лицам. При этом помещения, сданные банком в субаренду, учитываются по справедливой стоимости как инвестиционная собственность. В случае принятия арендатором решения об отражении операционной аренды в качестве инвестиционной собственности по справедливой стоимости все арендуемые объекты (по операционной аренде) должны учитываться единообразно, то есть признаваться инвестиционной собственностью и оцениваться по справедливой стоимости. Другими словами, в этом случае банк вынужден отражать все объекты операционной аренды по справедливой стоимости.
Первоначальная стоимость объекта инвестиционной недвижимости подлежит признанию в качестве актива только в том случае, если существует вероятность притока будущих экономических выгод, связанных с данной инвестиционной недвижимостью; стоимость данной инвестиционной недвижимости поддается достоверной оценке.
Определение соответствия объекта статусу инвестиционной недвижимости требует профессионального суждения. Кредитная организация в своей учтенной политике должна разработать критерии для последовательного применения такого профессионального суждения согласно определению инвестиционной недвижимости. В соответствии с требованиями международных стандартов по раскрытию информации кредитная организация обязана раскрывать критерии отнесения объектов к инвестиционной собственности, когда классификация объекта представляется затруднительной.
В российской практике часто бывает, что банк владеет недвижимостью, которую арендует и занимает материнская организация или другая дочерняя организация. Такая недвижимость не может быть классифицирована в финансовой отчетности группы (в случае если составляется консолидированная отчетность) как инвестиционная, поскольку с позиции группы она используется в основной деятельности. Однако с точки зрения кредитной организации, владеющей этой недвижимостью, она является инвестиционной. Поэтому в своей финансовой отчетности арендодатель отражает указанную недвижимость в составе инвестиционной недвижимости.
Первоначальное признание инвестиционной недвижимости должно производиться по ее себестоимости.
В соответствии с принципом признания кредитная организация оценивает все свои затраты по инвестиционной недвижимости на момент их понесения. Эти затраты включают как те, которые были понесены изначально в связи с приобретением инвестиционной недвижимости, так и те, которые были понесены впоследствии в связи с ее приращением, частичным замещением или обслуживанием.
Первоначальная стоимость объекта инвестиционной недвижимости включает:
покупную цену объекта инвестиционной недвижимости;
стоимость профессиональных юридических услуг, связанных с приобретением и оформлением объекта инвестиционной недвижимости;
уплаченные налоги и другие обязательные платежи, связанные с передачей недвижимости;
прочие затраты по сделке.
Таким образом, в стоимости объекта инвестиционной собственности признаются так называемые "прямые" затраты по сделке, при этом следует учитывать, что в первоначальной стоимости объекта недвижимости не признаются последующие затраты, связанные с повседневным обслуживанием объекта недвижимости, такие как затраты на обслуживающий персонал, расходные материалы и пр. Пример
Организация приобрела земельный участок и здание. По решению руководства здание на этом участке было снесено в целях строительства офисного помещения. Стоимость земли, здания, а также затраты на новую постройку включаются в стоимость инвестиционной собственности, в данном случае офисного здания.
Затраты на замену конструктивных частей объекта инвестиционной недвижимости признаются в первоначальной стоимости объекта инвестиционной недвижимости, в случае если приобретение объекта инвестиционной недвижимости происходит через замещение отдельных конструктивных частей. Например, в здании может быть произведена замена внутренних стен. Руководствуясь принципом признания, кредитная организация признает в балансовой стоимости объекта инвестиционной недвижимости затраты на замену части существующего объекта инвестиционной недвижимости на момент понесения этих затрат. Пример
Балансовая стоимость здания составляет 1 млн. руб. Стоимость новых внутренних стен - 0,2 млн. руб. Балансовая стоимость внутренних стен, подлежащих Для заметок зам

1. Оценка справедливой стоимости в условиях неликвидных рынков: СМСФО следует усовершенствовать свои руководства по оценке финансовых инструментов, в случае когда рынки перестают быть активными.  Займ под залог недвижимости.

Ведь положения IAS 40 «Инвестиции в недвижимость» содержат требование раскрывать справедливую стоимость в пояснениях к отчетности.  Определение справедливой стоимости основных средств. Оценка долговых обязательств.- только для инвестиционной недвижимости: последующее раскрытие, если  Например, для оценки справедливой стоимости ценной бумаги компания будет  При оценке справедливой стоимости на обоих рынках обязательным условием

Примерами баз оценки, отличных от рыночной стоимости, являются: справедливая стоимость, инвестиционная стоимость  Оценка недвижимости гостиниц. Отчеты об оценке Экспресс-оценка. Сравнительный подход к оценке бизнеса.

Оценка стоимости недвижимости - оценка различных объектов: зданий, сооружений, помещений и т.п. (жилых и нежилых объектов).  Инвестиционная недвижимость отражается на конец каждого отчетного периода по справедливой стоимостиОценка справедливой стоимости для финансовой отчетности: Новые требования FASB.  Однако если оценочная стоимость недвижимости ниже справедливой рыночной стоимости, сразу появляется вероятность ошибки.

В связи с этим в МСФО 40 оценка по справедливой стоимости инвестиций в недвижимость определена в качестве основного подхода, а оценка по переоцененной стоимости - разрешенного альтернативного подхода.

11. Оценка справедливой стоимости осуществляется для конкретного актива или обязательства.  Так может обстоять дело в том случае, если оценка касается недвижимости, а справедливая стоимость улучшенной собственности (то естьНедвижимость, строительство и материалы. Сервис, индустрия развлечений и медиа.  Оценка по справедливой стоимости: необходимость и возможность для российского бухгалтерского учета.

Оценка справедливой стоимости как эффективный инструмент управления стоимостью компании.  инвестиционная недвижимость, если компания, в соответствии с MS 40, решает использовать модель учета по первоначальной

Возможен иной способ оценки (сведения по рынку аналогичной недвижимости, сведения из официальных источников об уровне цен и т.д.). Любой способ, определения текущей (справедливой) стоимости недвижимостиСправедливая стоимость ипотеки и недвижимости (интересный расчет). Подводные камни получения самой выгодной ипотеки на лучших условиях. Ипотечные калькуляторы Сбербанка и др.

Рассмотрим как относятся к «справедливой стоимости» специалисты: справедливая оценка — это субъективная оценка.  Оценка рыночной стоимости недвижимости и имуществва организации по текущей рыночной стоимости для пользователей

Известно, что понятие справедливой стоимости в практике бухгалтерского учёта появилось недавно в связи с вступлением в  Рыночная база оценки недвижимости включает определение рыночной стоимости и рыночной стоимости приПри использовании модели учета по справедливой стоимости такое определение необходимо для оценки объекта инвестиционной недвижимости. 5 июля 2011

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и  при залоге подмосковной загородной недвижимости с рыночной стоимостью более  Изменение справедливой стоимости залога учитывается при определении размера

К инвестиционной недвижимости - модель оценки по справедливой стоимости. Справедливая стоимость основного средства увеличилась на 1 млн руб.платеж за объект оценки выражен в денежной форме». Помимо рыночной стоимости залоговик в своей работе сталкивается со справедливой и залоговой стоимостью. Имеет смысл разобрать эти виды стоимости. Справедливая стоимость.

Даны рекомендации по оценке точности результатов оценки стоимости объектов недвижимости.  Эта книга посвящена месту справедливой стоимости в финансовой отчетности. Основное внимание в ней уделено определению понятия

Пункт 33 требует, чтобы при необходимости доля в арендованной недвижимости была переоценена по справедливой стоимости.  Это может свидетельствовать о невозможности надежной оценки справедливой стоимости инвестиционногоПредприятия самостоятельно не торопятся оценивать справедливую стоимость, дабы не нарушить законодательства об оценке.  При определении справедливой стоимости недвижимости (уместно, например, для раскрытия информации о

В Госдуме нашли новый способ справедливой оценки стоимости недвижимости.  Комитет по собственности, предлагает передать оценку стоимости недвижимости для налогообложения государственным оценщикам.

определения оценочной (залоговой) стоимости недвижимости может являться наличие оценки ее текущей рыночной стоимости, произведенной  Определение залоговой стоимости предмета залога из рыночной (справедливой) стоимости.Руководство по определению справедливой стоимости доли недвижимости изложено для модели учета по справедливой  Справедливая стоимость отражает расчетные оценки и сведения, имеющиеся у хорошо осведомленных и желающих

Задача бухгалтера - выявить любые различия в характере, местонахождении и состоянии недвижимости или в условиях договоров и учесть их при оценке справедливой стоимости объекта.

Оценка текущей («справедливой») стоимости недвижимости проводится с целью: - налогообложение права личной собственности физического лица, владеющего самим объектом недвижимости в его физическом или натуральном видеНезависимая оценка стоимости призвана обеспечивать равные права всем членам общества, путем справедливой оценки их  Для проведения качественной оценки стоимости недвижимости необходимы теоретические знание и получение