Меню

Основные категории оценки влияния экологических факторов на стоимость недвижимости

Глава 9. УЧЕТ ВЛИЯНИЯ ЭКОЛОГИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.  Система измерения этих благоприятных экологических факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости, достаточноНедвижимость : Экологические факторы и стоимость жилья. 01.09.2005 Про влияние экологических факторов на здоровье людей говорят с каждым годом все больше и больше.  Трудности, возникающие при оценке экологических факторовГЛАВА 14 Оценка влияния экологических факторов на стоимость недвижимости. | Затраты по предупреждению воздействия загрязненной среды на реципиентов (объекты недвижимости).

В терминах оценки недвижимости под экологическим фактором или фактором окружающей среды понимается любое природное яв-ление или качественное состояние окружающей среды и ее отдель-ных компонентов, а также качественное состояние самих элементов недвижимости, влияющее на рыночную стоимость недвижимости. Например, к экологическим факторам относят такие условия и параметры окружающей природной среды как уровень загрязнения основных природных сред — воды, воздуха, почвы, включая и радиоактивное загрязнение; наличие красивого вида, наличие зеленых массивов, привлекательная архитектурная среда, наличие или отсутствие поблизости свалок, присутствие или отсутствие рядом неблагоприятных непривлекательных промышленных объектов (например, мусоросжигательных заводов) и, наконец, наше представление о качестве окружающей среды.
К качественным параметрам, собственно самих элементов недвижимости относят химический состав материалов, из которых сделана постройка, уровень загрязнения внутри помещения, вызванный либо используемыми в строительстве материалами, либо технологиями производства, или иными внешними воздействиями.
К факторам окружающей среды также относят любые природные условия местности, связанные с климатическими, гидрологическими, гидрогеологическими и горно-геологическими особенностями территории.
К климатическим особенностям относятся такие характеристики как благоприятный или неблагоприятный с точки зрения проживания человека климат, например, продолжительный холодный период, количество солнечных дней, засушливые условия и т.д. К гидрологическим условиям относят обеспеченность источниками питьевого промышленного и сельскохозяйственного водоснабжения, уровень стояния грунтовых вод, подтопление, продолжительность паводкового периода и вероятность наводнений. К гидрогеологическим особенностям относят наличие подземных вод, их расположение, запасы, возможность хозяйственного использования. К горно-геологическим параметрам относят наличие таких явлений как карст, оползни, повышенная сейсмичность, вечная мерзлота, лави- ноопасность, неровный рельеф, строительные качества грунтов и подстилающих пород, гидрогеологические условия и ряд других особенностей.
Помимо природных и антропогенных явлений и антропогенных процессов непосредственно влияющих на стоимость недвижимости требуется учитывать опосредованное влияние этих факторов на формирование стоимости недвижимого имущества, проявляющееся в установлении различного рода ограничений, требований и обременений экологического характера, а также возможности возникновения финансовой и материальной ответственности за причиненный экологический вред и ущерб или дополнительных затрат по восстановлению нарушенного качества среды, ликвидации загрязнений, замене технологий и оборудования.

5.5. влияние экологических факторов на оценку недвижимости.  При этом вклад экологической метаинфраструктуры в стоимость объекта недвижимости может быть как позитивным, так и негативным.

Можно выделить три класса факторов, которые следует учиты-вать при оценке стоимости:
1. Факторы, непосредственно влияющие на стоимость недвижи-мости в настоящий момент времени или могущие изменить ее сто-имость после их обнаружения в будущем, если сейчас они не выяв-лены.
2. Ограничения в использовании недвижимого имущества.
3. Юридические обязательства, связанные либо с осуществлени-ем выплат, либо с проведением работ по ликвидации причиненного ущерба.
Общепринятой классификации таких факторов не существует. В практике оценки недвижимости также пока четкой и ясной классификации экологических факторов до настоящего времени не сложилось. В международной практике принято более общее название данных явлений как факторов окружающей среды.
Отчасти такое положение объясняется тем, что данное направле-ние только формируется и охватывает огромный спектр вопросов от учета влияния на стоимость недвижимости и имущественных прав на нее природоохранных норм и ограничений до учета воздействия собственно экологических факторов на формирование стоимости и выработки методов количественного измерения такого действия.
В России в настоящее время большее значение имеет первый класс факторов, который учитывается либо через местоположение объекта недвижимости (объект находится в экологически чистом или экологически грязном районе), либо как самостоятельный эле-мент сравнения, требующий корректировки (например, наличие, либо отсутствие рядом неблагоприятных объектов, и качество стро-ительных материалов).
Второй и третий класс факторов пока не оказывает серьезного влияния на процессы формирования рыночной стоимости недвижи-мости в силу того, что экологические требования и ограничения не так жестки, как в западных странах, а экономическая и юридическая ответственность пока не представляет серьезной проблемы для коммерческой деятельности, так как причинение ущерба природе и людям не связано с серьезными экономическими санкциями, наступающими в обязательном порядке. Однако зарубежные инвесторы проявляют к этой стороне вопроса размещения инвестиций большой интерес в силу следующих причин. Во-первых, в западных странных такие санкции, как это было показано выше весьма существенны и инвесторы ожидают, что наше законодательство может установить ответственность за ущерб, причиненный прошлыми собственниками. Во-вторых, они ожидают, что приведение приобретенного недвижимого имущества в надлежащее состояние и ликвидация уже существующих загрязнений, а также выполнение каких либо экологических норм и ограничений может быть сопряжено с большими затратами (санация территории, ликвидация захламления и т.д.).

Анализ влияния факторов экологического вреда на стоимость недвижимого имущества.  разработать методику учета факторов экологического вреда при оценке стоимости недвижимости12 ноября 2012

Экологические требования и ограничения в наиболее жесткой форме влияют в основном на вид разрешенного использования зем-ли и сооружений в городах и иных населенных пунктах, а также на режим землепользования на особо охраняемых территориях.
Третий класс факторов пока связан только с выявлением долгов по осуществлению экологических платежей и долгов по суммам, присужденным в возмещение ущерба по факту его обнаружения. Ответственность за причиненный в прошлом ущерб в нашем законодательстве отсутствует.
К экологическим платежам относятся платежи, которые про-мышленные предприятии должны платить за сбросы загрязняющих вредных веществ в водные объекты, платежи за выбросы вредных веществ в атмосферу и платежи за размещение вредных отходов. Из-за несовершенства применяемых методов установления ставок платежей данные финансовые обязательства могут быть весьма существенными. Долги по экологическим платежам могут не только снизить инвестиционную привлекательность предприятия, но превратиться в огромную проблему для предприятия и поставить его на грань банкротства. Например, был случай, когда размер платежей за загрязнение, начисленный одному из предприятий целлюлозно-бумажной промышленности превысил прибыль от реализации продукции почти в 84 раза, а стоимость основных фондов — в 2,7 раза.
Факторы, непосредственно влияющие на стоимость недвижимости
Факторы, непосредственно влияющие на стоимость недвижимости, в зависимости от вида воздействия условно можно разделить на положительные факторы, то есть, такие параметры окружающей че-ловека среды, которые повышают стоимость объекта недвижимости, и отрицательные факторы, то есть, качественные и количественные параметры, понижающие стоимость объекта недвижимости.
Негативные экологические факторы
К негативным экологическим факторам относятся все последствия и проявления негативного воздействия на окружающую природную среду. В основном это химическое загрязнение воды, воздуха, земли, порча и уничтожение плодородного слоя почвы, уничтожение зеленых насаждений.
К особым видам такого негативного воздействия, относится за-грязнение диоксинами, пестицидами, радиоактивное, шумовое, электромагнитное, вибрационное и тепловое загрязнение. К негативным экологическим факторам также относится расположение непривлекательных в эстетическом и опасным в экологическом от-ношении промышленных, торговых, коммунально-складских объектов, например, заводов, ТЭЦ, свалок, рынков, скотомогильников, кладбищ (в том числе бывших), крупных магистралей, полей фильтрации, полигонов утилизации радиоактивных отходов и т.д.
Перечень таких экологических факторов может быть довольно большим, и в каждом конкретном случае оценщику необходимо оп-ределить, что же именно влияет на стоимость конкретного объекта недвижимости. Действие одного и того же экологического фактора может быть совершенно различно по отношению к разным типам недвижимости. То, что снижает стоимость жилых домов, может не оказывать никакого влияния на стоимость офисных или промышленных зданий. Обычно при анализе рынка учитывают те из экологических факторов, которые оказывают наиболее сильное влияние на стоимость недвижимости. К ним относятся такие параметры окружающей природной среды как хорошее или плохое состояние воздуха, качество питьевой воды, наличие или отсутствие зеленых массивов, шума, наличие или отсутствие непривлекательных объектов. Очень часто три из перечисленных выше факторов — качество воздуха, наличие зелени и отсутствие промышленных объектов, формируют мнение людей о хорошем или плохом качестве окружающей среды и создают предпосылки для повышения престижности данных районов и, соответственно, роста цен на недвижимость. В этом случае при оценке недвижимости учитывается уже не столько экологический фактор, сколько наше представление о нем, созданное тем или иным способом и не всегда являющееся действительным отражением фактического положения. В этом случае экологический фактор может быть заменен фактором местоположения оцениваемого объекта недвижимости.
Положительные экологические факторы
К положительным экологическим факторам относятся наличие красивого вида или ландшафта, расположение вблизи с привлека-тельными рекреационными (то есть, пригодными для отдыха) объек-тами, включая парки, скверы, водоемы, Сохранение на какой либо территории лесов, озер и рек, мест обитания редких биологических видов, чистого воздуха, чистой почвы, а также отсутствие промыш-ленных предприятий приводит к росту цен на недвижимость. По оценке американской национальной ассоциации изготовителей жилых домов, только красивый вид на водную поверхность увеличивает стоимость дома примерно

Обычно при анализе рынка учитывают те из экологических факторов, которые оказывают наиболее сильное влияние на стоимость недвижимости.  В этом случае при оценке недвижимости учитывается уже не столько экологический фактор

В российской практике оценка стоимости недвижимости с учетом экологических факторов не распространена, она развивается в рамках  Нетрудно понять, что каждый из этих объектов окажет влияние на стоимость близлежащей недвижимости.Изучение и учет влияния экологических факторов на определение стоимости объектов недвижимости является достаточно новым и перспективным  Глава 1. Экологические факторы влияющие на оценку стоимости недвижимости.

Основные виды собственности, а также виды ее оценки. Экологические факторы и их влияние на стоимость недвижимости. Основные факторы, определяющие стоимость недвижимого имущества.

Рассматривается степень влияния экологических факторов на стоимость недвижимости.  Можно выделить три класса факторов, которые следует учитывать при оценке стоимости недвижимости13.Оценка влияния экологических факторов на стоимость недвижимости. Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

4. Факторы государственного регулирования на всех уровнях оказывают на имущественные стоимости большое влияние, порой  Экологические факторы при оценке недвижимости необходимо рассматривать как ее метаинфраструктуру

Изучение и учет влияния экологических факторов на определение стоимости объектов недвижимости является достаточно  Оценка стоимости недвижимости включает определение стоимости права собственности или иных прав, (напримерМетодология оценки влияния экологических факторов на стоимость имущественных объектов.  Для определения стоимости объекта недвижимости с учетом экологических факторов необходима их экспертиза

. Изучение и учет влияния экологических факторов на определение стоимости объектов недвижимости является достаточно  Экологические факторы при оценке недвижимости необходимо рассматривать как ее метаинфраструктуру, существенно

Оценка экологических факторов при определении стоимости объектов недвижимости.  Влияние экологических факторов на разнообразие моллюсков разнотипных искусственных и естественных водоемов.Изучение и учет влияния экологических факторов на определение стоимости объектов недвижимости является достаточно  Под экологическими факторами в контексте оценки недвижимости понимается совокупность чисто природных и