Меню

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права

cons-s.ru›media/matherials/book_5.pdfПоказать ещё с сайтаПожаловаться[4] Глава 3 ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.  В целом качество местоположения зависит от транспортной доступности недвижимости, уровня инфраструктурного обустройства иГлава 2. Оценка стоимости объекта недвижимости. .1 Характеристика объекта оценки.  В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом.

АФ ФГОУ ВПО «Волжская Государственная Академия Водного Транспорта»
Контрольная работа
По дисциплине: «Экономика недвижимости»
На темы: «Этапы оценки объектов недвижимости»
«Лизинг объектов недвижимости»
Выполнила: Зеленкина К.А.
Шифр: Э09-1004
Астрахань 2011г.
Оглавление
Этапы оценки объектов недвижимости. 3
Лизинг объектов недвижимости. 16 Этапы оценки объектов недвижимости
Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.
Процедура определения стоимости конкретного объекта зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату оценки и др.
Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование.
Универсальная модель оценки представляет собой достаточно гибкий алгоритм, который вместе с тем имеет строго определенную последовательность действий оценщика, регламентируемых законодательными актами, теорией и методологией оценки.
Основная цель оценки недвижимости — определение рыночной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.
Непосредственно оценка стоимости недвижимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов.
Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой недвижимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.

Оценка стоимости недвижимости – сложный и трудоемкий процесс, состоящий из нескольких эта- пов: 1) определение проблемы; 2)  Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования объекта

Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.
Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.
Однако в последнее время получили распространение комбинированные методики, включающие статистические и экономические модели. Выбор методов зависит от оценочной задачи, состояния рынка, назначения оценки и других факторов. Поэтому в конкретной ситуации возможно использование максимального числа методов, что позволяет оценить стоимость с различных позиций. Вместе с тем в ряде случаев оценщик по объективным причинам вынужден ограничиться одним методом, что требует соответствующего обоснования в отчете.
На завершающем этапе оценки формулируется оценочное заключение, в котором итоговая стоимость может быть представлена в виде однозначного результата или диапазона значений стоимости.
Схематично этапы оценки недвижимости включают:
1. Постановку задания на оценку;
2. Сбор информации и предварительный анализ данных;
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости;
4. Выбор уместных методов оценки и их применение;
5. Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой стоимости;
6. Подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком.
Постановка задания на оценку
Постановка задания на оценку является начальным этапом, на котором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете.
Наиболее важные компоненты задания на оценку включают:
· идентификацию объекта недвижимости;
· идентификацию подлежащих оценке имущественных прав;
· назначение (сфера применения) результатов оценки;
· выбор и определение вида стоимости;
· уточнение даты оценки;
· описание объема оценки;
· уточнение иных ограничений.
Идентификация объекта недвижимости
включает описание таких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение и границы недвижимости.
Идентификация объекта недвижимости представляет его точное юридическое описание, которое целесообразно составлять на основе предоставленной заказчиком информации. Необходимая информация может быть получена из государственного реестра данных обследования земельных участков в соответствии с местным и государственным законодательством.

"Стоимость услуг по оценке недвижимости зависит от того, для чего нужен документ, подтверждающий стоимость объекта,- говорит Иван Олейник, эксперт Центра экспертизы оценки и права.

Правильное юридическое описание должно учитывать конкретную региональную систему обследования и описания земельных участков, которое состоит из описания их границ, государственной системы обследования, а также процедуры описания и составления карты участков и кварталов.
Объектом оценки
может выступать недвижимость с полными или частичными имущественными правами, обусловленными отделением или разделением прав собственности. В процессе определения рыночной стоимости недвижимости оценщик учитывает такие ограничения прав собственности, как договор аренды, сервитуты, ограничения, вызванные залоговым удержанием объекта недвижимости, притязания на права собственности, а также права распоряжения воздушным пространством или наземной территорией.
Сфера применения или назначение результатов оценки — это экономическая процедура, осуществляемая впоследствии заказчиком на основе полученного оценщиком результата стоимости.
Оценка стоимости недвижимости проводится в целях определения:
· цены купли-продажи;
· суммы залога при кредитовании;
· базы налогообложения;
· условий арендного договора;
· стоимости зданий и сооружений бухгалтерской отчетности;
· базы справедливой компенсации при отчуждении имущественных прав;
· базы договора страхования.
Выяснение способа последующего использования полученного результата стоимостной оценки необходимо для выбора оптимальной процедуры оценки – от сбора и анализа необходимой информации до применения наиболее результативных методов оценки и принципов согласования результатов. Если заказчик не предоставляет сведения о сфере использования результатов отчета об оценке, оценщик по собственной инициативе должен обсудить с ним данный вопрос и убедиться, что клиент адекватно понимает проблему. Данная процедура избавит оценщика от возможных недоразумений и необходимости переделывать работу.
Выбор и определение вида стоимости.
Целью оценки является определение стоимости недвижимости, которая в соответствии с действующими международными и российскими стандартами оценки проявляется в различных видах. Вид стоимости объекта оценки диктуется рядом факторов, к которым относятся связанные с ним оцениваемые имущественные права, сфера применения или назначение результатов оценки, объем оценочного задания.
В соответствии с действующими российскими стандартами оценки можно использовать следующие виды стоимости:
· рыночная стоимость;
· стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;
· стоимость замещения;
· стоимость воспроизводства;
· стоимость при существующем использовании;
· стоимость для целей налогообложения;
· инвестиционная стоимость;
· ликвидационная стоимость;
· утилизационная стоимость.
Специальная стоимость, включающая страховую, залоговую и другие виды стоимости, не входящие в данные стандарты, но оговоренная нормативными правовыми актами.
Выбранный оценщиком по согласованию с заказчиком и третьими лицами, пользователями отчета, вид стоимости должен быть указан в задании на оценку. Кроме того, необходимо в письменном виде в отчете об оценке дать определение (формулировку) указанной стоимости, которая не должна противоречить принятым в оценке стандартам.
Используемый в процессе оценки конкретного объекта оценки вид стоимости оказывает влияние на содержание отдельных этапов в рамках универсальной модели оценки. Вид стоимости определяет состав, сбор, подготовку и анализ информации для целей оценки.
Уточнение даты оценки. Уточнение даты, на которую будет проведена оценка и, следовательно, будет действовать результат оценки, необходимо по целому ряду причин. Любой вид определяемой стоимости по своей сути является рыночным, так как даже стоимости воспроизводства и замещения рассчитываются в ценах на строительную продукцию, действующих на определенный момент, поскольку они постоянно меняются под воздействием инфляции, конкуренции, изменения предпочтений потребителей и т. д.
В процессе оценки необходимо учитывать многочисленные ценообразующие факторы, состав, приоритетность и степень влияния которых нестабильны. Рыночная стоимость отражает представление участников рынка о состоянии его конъюнктуры. В связи с тем, что рыночная ситуация постоянно меняется, рыночная стоимость основывается на анализе информации, собранной на определенную дату, рыночных данных в конкретное время. Изменение расстановки рыночных сил оказывает существенное влияние на результат оценки и получаемую величину стоимости.
Дата оценки, используемая в оценочной практике, представлена тремя видами:
· текущая;
· ретроспективная;
· будущая.
В подавляющем большинстве случаев дата оценки — это дата, близкая к дате определения задания на оценку и проведения оценочных работ. Однако в ряде случаев возникает необходимость выведения рыночной стоимости на какуюлибо

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода  ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки.

Контрольная работа: Этапы оценки недвижимости, лизинг объектов недвижимости. (Cтраница 1 из 1).  Процедура определения стоимости конкретного объекта зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, видВыбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки.  3.Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

того или иною метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки , а также от  Мы же рекомендуем российским экспертам определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно

Во-вторых, очень многое зависит от квалификации риэлтора, с чем в России наблюдается настоящая беда.  Кроме того, расхождение между оценками разных контор может доходить до половины и более стоимости объекта недвижимости!В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от  Эта оценка базируется на восстановительной стоимости объекта недвижимости.

2. Оценка стоимости объекта недвижимого имущества Изучение принципов и методов оценки жилой недвижимости.  Основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается

Поэтому правильная оценка объектов недвижимости, а также оценка земли, является важной проблемой.  Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из нихИзменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются  7. Составление отчета о результатах оценки недвижимости. Оценка объекта начинается с определения проблемы — постановки задачи.

Определение рыночной цены недвижимости называется ее оценкой. Оценить недвижимость можно не только полную стоимость объекта, но  Стоимость также зависит от факторов, которые заставили выставить объект на продажу или торги.

Основная цель оценки недвижимости — определение рыночной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком.  Выбор методов зависит от оценочной задачи, состояния рынка, назначения оценки и других факторов.Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.  Объем оценочных работ и степень подробности отчета зависят от значимости задания на оценку, а также достигнутого соглашения с клиентом.

Результат оценки объекта недвижимости зависит от множества факторов  От местоположения объекта недвижимости. Также влияющими на стоимость являются и другие факторы.

Сравнительная оценка недвижимости. Независимая оценка кадастровой стоимости объекта. Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости.  Продолжительность производства оценки недвижимости зависит от размеров и сложности объекта, отПродолжительность оценки объекта недвижимости зависит от величины объекта, В среднем она составляет 2–3 недели.  Ниже приведены некоторые основные ограничительные условия оценки стоимости объектов недвижимости.

Недвижимость как объект оценки. Теория оценки к недвижимости относит: сам участок на поверхности земли  Стоимость каждого компонента зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от его

Название: Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством.  Объекты незавершенного строительства также относятся к недвижимости. Выбор подходов к оценке зависит от классификации объекта, от егоСтоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта  Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов.

Варьирование стоимости при оформлении сделок с недвижимостью зависит от ряда факторов, проявляющихся на всех стадиях процесса её оценки.  Такой подход сформирован на сравнении затрат по возведению объекта недвижимости с ценой

оценке объекта, однако не стоит забывать о том, что обычно рассчитывается именно его рыночная стоимость, которая зависит от множества факторов, в том числе и от цен, установленных на данный момент на рынке недвижимости.2. Принципы оценки недвижимости. Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных прав владельца.  Ценность конкретного объекта недвижимости в глазах покупателя сильно зависит от того