Меню

В договоре доверительного управления коммерческой недвижимостью четко фиксируются полномочия доверительного управляющего и другие условия, включающие цели использования помещений.

Реферат Управление коммерческой недвижимостью. Работа добавлена на сайт bukvasha.ru: 2015-10-28.  Основными целями управления недвижимостью являются: Обеспечение максимальной и регулярной доходности объекта в интересахАнализ системы управления развитием коммерческой недвижимости на предприятии. курсовая работа [3,3 M]  1. Уровни, цели и задачи управления недвижимостью. 2. Особенности управления недвижимостью разного назначения.Различия в целях управления между операционной и инвестиционной недвижимостью.  Оценка и управление стоимостью коммерческой недвижимости на примере ООО «Свирс».

Норан
Новости
Перечень услуг:
Анализ рынка
Стабильный доход от объекта
Обследование недвижимости
Повышение стоимости объекта
Эксплуатация недвижимости
Предоставление в аренду нежилых помещений
Выведение объектов из кризиса
Консалтинг в сфере недвижимости
Выполнение функций заказчика
Контакты
Наши объекты:
Ленина 24/8 (Деловой центр)
Ленина 24/8 (ГУМ)
Ленина 91
Куйбышева 24
ДЦ "Астор"
Малышева 12 Б
Статьи
Управляющая компания "НОРАН"
Профессиональные услуги по управлению коммерческой недвижимостью
Статьи: Кому доверять недвижимость? Часть 2.
Процесс управления коммерческой недвижимостью начинается с юридического оформления отношений между собственником и управляющей компанией. А проще - с выбора типа договора. Существует несколько вариантов договоров управления, каждый из которых имеет свои особенности.
Наиболее полным и отвечающим всем требованиям для качественного развития объекта является "Договор доверительного управления". Этот договор не требует дополнительных актов и соглашений и дает управляющей компании очень большие полномочия. Но, в условиях российского рынка, именно это, обычно, и является поводом для отказа от такого вида сотрудничества. "Договор доверительного управления" дает управляющему возможности вплоть до отчуждения собственности. К тому же такой договор требует обязательной государственной регистрации и выделения на отдельный баланс, что мешает оптимизации налогообложения, как для собственника, так и для управляющей компании.
"Агентский договор" - наиболее близок к договору доверительного управления из всех последующих. Он предусматривает возможность совершения управляющей компанией фактических действий (например, по эксплуатации объекта недвижимости), но не дает возможности отчуждения собственности.
"Договор комиссии" и "Договор поручения" - не дают управляющему широких полномочий. В основном они касаются условий сдачи в аренду помещений и порядка взаиморасчетов. Отличаются тем, что в первом случае управляющий действует от своего имени, а во втором - от имени собственника.
При заключении любого из перечисленных договоров стороны руководствуются конкретным распределением прав, обязанностей и рисков, отвечающих достигнутому соглашению.
После подписания договора происходит процесс передачи здания в управление. Собственник передаёт управляющей компании информацию о техническом состоянии объекта, техническую документацию, а также всю имеющуюся правовую документацию (копии договоров), связанную с объектом. Ещё раз уточняет краткосрочные и долгосрочные цели, которых должен достичь управляющий. А тот, в свою очередь, должен в кратчайший срок составить план работ по техническому и финансовому управлению зданием, в котором должны быть отражены все эти цели и указаны способы их достижения.

Основные цели управления: социальная, оперативная, инвестиционная и коммерческая.  Схема 1 Цель управления недвижимостью разного назначения. Практическая часть.

Такой план составляется в соответствии с конкретными условиями объекта, поэтому планы могут быть разными, но в любом случае они должны содержать:
- Штатное расписание и должностные инструкции с указанием квалификации сотрудников
- План действий на случай аварии, или стихийного бедствия и способы обеспечения безопасности
- Способы связи с общественностью и схема сдачи в аренду площадей
- Рекомендации арендаторам по ведению ими строительных работ и ремонтов (с четкими рамками и ограничениями)
- Анализ работ по эксплуатации объекта и предоставлению коммунальных услуг
- Анализ существующих и предполагаемых доходов и расходов, с составлением бюджета объекта
- Предложения по страхованию объекта.
Подбор управленческого, технического и административного персонала производится в зависимости от различных условий. Например, структурный и количественный состав сотрудников зависит, в основном, от размера здания. Но при этом следует учитывать и другие факторы: состав арендаторов, местоположение, удаленность от офиса управляющей компании, наличие поблизости других объектов, переданных в управление.
Согласитесь, что специфика работы охраны в офисном здании и в ночном клубе сильно отличается, а нанимать двух управляющих на два соседних объекта не всегда целесообразно. При этом важно, чтобы комендант, или техник-смотритель, выполняющий некоторые функции управляющего, был хорошо проинструктирован по всем тем вопросам, за которые он будет отвечать в дополнение к своим основным обязанностям.
Анализ рынка делается управляющим для ознакомления с ситуацией даже в том случае, если сдача помещений в аренду не входит в его обязанности. Это необходимо для того, чтобы можно было сравнить характеристики здания и величину арендных ставок с конкурентами. После получения этой информации управляющий должен сделать выводы и скорректировать ставки, улучшить условия обслуживания арендаторов, или пойти на уступки, если в этом возникнет необходимость.
После тщательного изучения условий аренды, прав и обязанностей арендаторов и собственника здания, управляющий может вести переговоры с новыми потенциальными арендаторами. Для этого разрабатывается и воплощается в жизнь программа активного маркетинга, которая может включать в себя:

1.4Виды коммерческой недвижимости. .5Способы управления коммерческой недвижимостью.  В первой главе даётся определение понятия «управление недвижимостью», его цели, функции, рассматривается классификация

- Публикацию объявлений о сдаче в аренду
- Подготовка и распространение брошюр и бюллетеней с информацией о здании
- Размещение рекламы в газетах и журналах
- Почтовая рассылка рекламных предложений
- Работа с риэлтерскими и посредническими фирмами
Помимо работы по подбору новых арендаторов управляющий должен уделять внимание клиентам, уже снимающим помещения, изучать возможности продления договоров аренды, интересоваться их потребностями на предмет увеличения снимаемых площадей. При проведении таких переговоров, особенно с крупными арендаторами, управляющий должен быть готов обсуждать не только величину ставок, но и возможности улучшения условий аренды, благоустройства занимаемых ими помещений.
План действий на случай аварии разрабатывается управляющим для обеспечения безопасности совместно с единой службой спасения и органами правопорядка. Он оформляется в виде брошюры и дополняется планами и схемами. Обычно такой план выдается каждому арендатору при заключении договора аренды вместе с другими документами. Во время вручения такого плана управляющий должен прокомментировать его и провести беседу с каждым арендатором о необходимости соблюдения правил безопасности и порядка действий в случае аварии, или бедствия. Само собой, что подробные инструкции должны получить сотрудники службы эксплуатации и охраны, ответственные за эвакуацию людей в подобном случае.
План охраны здания составляется после подробного изучения всех особенностей объекта на предмет обеспечения его охраны. В зависимости от особенностей, нем могут предусматриваться как круглосуточная схема с постоянным присутствием охранников и использованием сложных приборов наблюдения, так и самостоятельное открытие и сдача объекта под охрану самими арендаторами.
Одной из главных задач управляющего является минимизация расходов на техническое обслуживание здания и предоставляемые коммунальные услуги. Для того чтобы эти виды работ проводились качественно, вовремя, и не требовали лишних вложений, составляется план мероприятий по эксплуатации объекта. Этот план составляется на основе данных, полученных после осмотра здания. В первую очередь управляющий должен определить, какие виды работ служба эксплуатации сможет выполнить самостоятельно, а какие потребуют привлечения сторонних организаций. Обычно подрядчики приглашаются для производства работ по обслуживанию лифтов, охране объекта, уничтожению грызунов и насекомых, а также для проведения капитальных ремонтов и обслуживания сетей вентиляции, водоснабжения и канализации, систем энергоснабжения и связи. Постоянное наличие на объекте журнала регистрации заявок и жалоб от арендаторов с обязательной регистрацией предпринятых мер, позволит управляющему иметь представление о техническом состоянии объекта и планировать работы по устранению недостатков.
Проведение перепланировок и работ по дополнительному благоустройству помещений арендаторов (устройство дополнительных перегородок, настил полов, замена электрооборудования и пр.) может быть ещё одним источником дохода для управляющей компании. При этом следует учесть, что если на неё возлагаются обязанности генерального подрядчика, то компания должна иметь специальную лицензию, страховку, и предоставлять гарантии на выполненные работы. В этом случае управляющему выгодно иметь сложившиеся связи с несколькими поставщиками и подрядчиками и знать их расценки.
Планирование и контроль денежных поступлений и расходов требует от управляющего особого внимания. Прогнозируемый доход от аренды и другие виды денежных поступлений (стоянка, плата за перерасход коммунальных услуг, реклама на объекте и пр.), а также цифры расходов, полученные при составлении перечисленных планов, постатейно заносятся в бюджет объекта. Ежемесячный анализ выполнения бюджета дает представление о качестве работы управляющего не только для самой компании, но и для собственника.
Обычно собственники коммерческой недвижимости - серьезные деловые люди, зачастую настолько загруженные, что после передачи в управление они редко посещают свои объекты и не вникают в тонкости арендной политики. Но при этом управляющий должен знать, что в отношениях с собственником недопустимы неожиданности (особенно отрицательного характера) и держать владельца в курсе дел на объекте - обязанность управляющего. После составления плана управления он должен разработать и согласовать с собственником ежемесячную форму для отчетности. Содержание этого документа может быть различным, но именно он будет показателем профессионализма управляющей компании и надежным способом общения с собственником здания.
Взаимопонимание между управляющим и арендаторами - основа нормальных деловых отношений. Быстрое реагирование на взаимные пожелания и требования, постоянное общение позволит создать на объекте хорошую рабочую обстановку, поможет заранее выявить сложные вопросы, назревающие проблемы и найти способы их решения.
В заключение следует еще раз отметить, что все усилия в работе управляющего должны быть направлены на выполнение задач, поставленных собственником. Иногда б

Нечего и думать о достижении подобных целей без изменения подхода работы.  Читайте также в рубрике: Все грани подбора персонала для управления коммерческой недвижимостью.

концепции управления коммерческой недвижимостью 1.Анализ рынка и текущего состояния объекта недвижимости 2.3.1.1. Определение целей собственника 2.Анализ сегмента рынка, к которому относится объект недвижимости 3.Анализ1.3.Основные цели управления коммерческой недвижимости. Глава 2. Анализ методов управления офисными зданиями. Общая характеристика и анализ исследуемого объекта.

В сфере управления объектами коммерческой недвижимости существует возможность использования целого ряда договорных схем.  Для этих целей согласно статье 901 ГК имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от

Одна из главных задач управления объектом коммерческой недвижимости (офисное здание, торговый центр), это  Основными целями, при этом являются избавление объекта от неуспешных, неплатежеспособных и проблемных арендаторов.Коммерческие цели получение периодического дохода и его максимизация спекуляция недвижимостью.  2.3. Разработка концепции управления коммерческой недвижимостью.

Целью работы разработать меры по управлению эксплуатацией недвижимостью.  - рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости)

Процесс управления коммерческой недвижимостью начинается с юридического оформления отношений между собственником и  Ещё раз уточняет краткосрочные и долгосрочные цели, которых должен достичь управляющий. А тот, в свою очередьКонцепция управления коммерческой недвижимостью. по дисциплине: «Управление недвижимостью».  потенциала рынка недвижимости осуществляется для того, чтобы определить, насколько та или иная стратегия и цели собственника

Реализовать на практике данные цели поможет система управления недвижимостью.  Таким образом, процесс управления недвижимостью станет проще, а прибыль от его коммерческой эксплуатации увеличится.

Управление коммерческой недвижимостью. Управление недвижимым имуществом - это комплексный подход к развитию и  задачи, связанные с созданием, развитием, оценкой и управлением недвижимости в целях реализации интересов собственников.В практике управления коммерческой недвижимостью используются следующие функциональные модели: ­– управление  Основными целями управления по данной модели являются: − рациональное использование объекта на основе снижения

Управление коммерческой и жилой недвижимостью подбор арендаторов анализ и…  При управлении объектами коммерческой недвижимости мы ставим перед собой следующие основные цели

Цели и задачи управления недвижимостью. Управление недвижимостью – имеющий долговременный эффект  Задачами управляющей организации являются не только коммерческие мероприятия по сдаче в аренду нежилых площадейКогда речь заходит о профессиональном управлении в сфере коммерческой недвижимости, специалисты предпочитают использовать западные  8. Управление перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды.

Профессиональное управление коммерческой недвижимостью - выгодный бизнес, который в России переживет период довольно быстрого роста.  Основными целями управления недвижимостью являются: Обеспечение максимальной и регулярной

Основные цели управления рынком недвижимости  Среди них могут быть проектные, исследовательские и коммерческие организации, в их распоряжении есть объекты недвижимости, полученные от государственных муниципальных органов наСхематическое изображение процесса управления коммерческой недвижимостью. В настоящее время только 10% офисных зданий  Основной задачей профессиональной управляющей компаний является управление недвижимостью с целью получения

Управление коммерческой недвижимостью. Рынок профессионального управления объектами коммерческой недвижимости в России стремительно  Цель управления — обслуживание объекта и удовлетворение конечных пользователей, отметила она.

Управление коммерческой недвижимостью: что включает в себя услуга, функции управляющих компаний, цели их работы, выгоды собственника, заказывающего такую услугу.С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость  2. Формирование цели и стратегии коммерческого использования объекта недвижимости.

К целям управления коммерческой недвижимостью можно отнести  В соответствии с указанными целями управление недвижимостью должно обеспечить выполнение следующих задач

Типы коммерческой недвижимости (операционная, коммерческая, инвестиционная). Цели управления коммерческой недвижимостью в зависимости от ее типа.Коммерческое управление объектом недвижимости: бизнес-планирование и управленческий учет  Обеспечение всех необходимых и требуемых действий с целью наилучшей защиты интересов учредителя управления